什麼情況開發商不能辦理房產證

開發商不能辦理房產證主要是因為建築項目特殊，不合規定等情形導致的。

具體而言，開發商不能辦理房屋產權證情形包括：

1、利用集體所有土地開發的項目；

2、未經立項批准的項目；

3、未取得規劃審批的項目；

4、沒有銷售許可證又無大產權證的房屋；

5、未經驗收或驗收不合格的房屋；

6、土地或者房屋未解除抵押的；

7、開發商未交納相關税費的。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起６０日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。