如何認定一房二賣呢
對一房二賣糾紛,實務中應分別不同情況予以不同的處理:
1、出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後,對後買受人履行了合同義務,辦理了房產過戶登記手續的情形。
在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在後的合同已經履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前後兩個買受人享有的請求權性質是不同的:後買受人因其債權已得到滿足,已經是該房屋的所有權人,故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。
2、出賣人將房屋售與前買受人並辦理了產權過戶登記之後,又與後買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。
此時,由於房屋產權已經過戶,出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。
《合同法》第一百三十二條第一款規定:“出賣的標的物,應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。”不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物,.不構成買賣合同的標的物。
3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。
在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,房屋所有權仍為出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。
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